雅居乐富春山居7年斩获160亿，限量版大盘为何受追捧？

前言

房地产市场向来都是风云骤变，大浪淘沙，广州已成为各大房地产商的必争之地，今天黄埔君要给大家解析的项目是黄埔雅居乐·富春山居。咱不急着说项目，我们先来聊聊以开发高端物业项目著称的雅居乐。

▵雅居乐集团总部大厦

1992年，创始人陈卓林在广东中山创办雅居乐地产，2000年宣布正式进军广州，2005年在香港上市，2007年它与碧桂园、恒大、富力、合生创展一起被业界誉为“华南五虎”，2018年雅生活股份（HK3319）在香港联交所主板上市，跻身千亿阵营，到现如今足迹已遍布中国100+城，甚至布局海外市场，一路走来，备受青睐，风光无限。

目前，雅居乐在广州各区开发了众多项目，其中话题性最足的还是要数富春山居。项目取的名字很有寓意，富春山居图被誉为“画中之兰亭”，是中国十大传世名画之一，后还被拍成林志玲主演的同名电影在2013年中上映 。项目从开建到2012年落成开盘，都赚足了眼球以及话题热度。

据2018年初的数据统计，在过去6年广州出让的所有土地中，面积超过20万㎡的仅有7宗，而其中将规划建楼盘的仅有5个。广州公布的《广州产业用地指南(2018版)》，明确规定住宅宗地出让面积不得超过20公顷。政策性的因素，这意味着广州大盘已进入稀缺时代，而雅居乐·富春山居正是5个大盘中的一个，30万m²项目开盘至今已斩获160亿元，多个户型基本售罄，如今估值如何，下面我们细细分析！

雅居乐·富春山居板块区位解读

雅居乐·富春山居位于黄埔区的科学城板块，东接原萝岗区，北邻白云区，南望珠江，西靠珠江新城，地处广州知识密集区，未来将规划扩容至144.65多平方公里，并将长岭居、永和经济开发区、云埔工业区、东区、广石化以及萝岗街水西村的部分山体划入了科学城的范围。科学城历经20年经济的迅速腾飞，该区域未来有望升级打造成新CBD。广州一直以来实行城市去中心化政策，老城区衰落，CBD不断东移，黄埔沿珠江板块已被政府纳入第二CBD的规划建设范围，科学城正处于东扩的广州新财富中轴上，其区位价值已不可同日而语。

科学城是广州市东部发展战略的中心区域，广州市发展高新技术产业的示范基地。它聚焦新一代信息技术、人工智能、新能源等领域，截止目前已集聚了1000多家高科技企业，有累计超过130家世界500强企业落户科学城，占全市四，全区的八成（全黄埔区世界500强企业项目170多家），已成为广州产值贡献最大、增长动力最强、高端要素最为密集的企业总部聚集区，是广州建设国际科技创新枢纽的重要平台，同时也是黄埔区、广州开发区支持粤港澳大湾区建设“四区四中心”的核心地带。

▵科学城效果图

富春山居项目是雅居乐于2009年以43.41亿元的总价夺得的当年广州的“地王”，建成后更是被誉为“广州十大标杆豪宅“”之一。如今已过去接近十年，科学城也不再是当年的蛮荒之地，区域综合实力全面提升，未来城市发展前景一片光明。雅居乐·富春山居作为楼市大盘稀缺时代幸存的“限量版”，自身条件优越，加上区域城市发展红利的加持，未来升值潜力不容小觑！

雅居乐·富春山居周边配套解读

（1）环境优势
雅居乐·富春山居项目多面环山，天麓湖森林公园绿肺紧邻项目区域，还有广州科学城体育公园、尖峰岭公园、玉树公园三大市政公园环绕，且项目所处的地形就是一块坡地，西向还有一个山顶公园，极其利于住宅项目开发，所以该项目主打“大生态自然山居”主题，按照资源型豪宅去打造。富春山居因地制宜，小区内建设了较大面积的绿地、湖、水系、园林等，具有丰富的生态环境多样性。30万m²的生态居住区，如果按地块2.0的容积率，原本可规划近60栋楼宇，而最终只留下48栋建筑，同时利用南北高差30米的天然坡地，让每一户视野宽阔，高大上的豪宅建筑与山体地貌很好地相融合。

此外，小区与西边的山系紧密结合，将山体变成了小区的专属公园，供业主们休闲游玩；停车场结合了山体地形，主要栋楼的停车系统实现了连通以及资源共享，这样别开生面、人性化的设计，与广州很多住宅项目区分开来。毕竟之前黄埔君去看过很多楼盘，由于停车场设计不合理或规划不到位，楼盘内杂乱停车，显然富春山居在这点上做了很好的示范。

（2）交通
雅居乐·富春山居坐享双地铁——广州地铁6号线、21号线，出行相对便利。项目距离地铁6号线黄陂地铁站较近，步行约10—15分钟，从黄陂到珠江新城需35—40分钟左右；而地铁21号线预计将2019年底前开通，横跨天河、黄埔、增城三个行政区，把科学城与知识城、长岭居、天河智慧城、科教城、增城（荔城）六大重要组团串起起来，3站换乘到苏元后，即可乘坐21号线快线畅达各个组团区，到珠江新城时长预计缩减一半。

此外，项目周边道路网有广汕路、大观路、华南快速等，便于接驳城市交通公路网。但科学城一到上下班高峰期，交通仍然是存在较为堵塞的现象，主要是由于道路规划设计交叉路口多，而且沿路设置很多交通信号红绿灯，交叉路口又缺乏隧道和高架立交桥，车辆不能快速通行造成的；其次，由于居住人口增多，而道路规划缺乏前瞻性，导致拥堵加塞，以上对于上班通勤还是有一定影响，只能寄望于政府未来加以改善道路规划。

（3）商业配套科学城目前发展主要障碍是产城发展频率不同步，产城融合度低，特别是体现在城市配套发展滞后的问题上。同样，在雅居乐·富春山居项目周边上规模的商业配套也是比较缺乏，开发商只能通过自建相应的便民配套，引入商家入驻等，解决住户的日常需求。社区内面积达3.5万方熹玥荟商务会所已开业，拥有室内恒温泳池、健身房、篮球场、羽毛球场、斯诺克球室、广州图书馆分馆、幸福邻里街市等，按照中高端人士的定位标准来打造，满足社区业主生活、娱乐的基本需求。

▵熹玥荟商务会所

如果富春山居的住户想要去大型的商业广场，离得比较近的是金峰城，驾车只需7分钟左右，而万达广场、高德汇稍远，超10分钟左右车程，奥园广场更远，起码得20分钟以上。

▵金峰城商业广场

（4）教育配套

雅居乐·富春山居周边学校林立，涵盖幼儿园到高中全年龄段。四所学校已开学，包括雅居乐富春山居幼儿园、广州科学城公立小学，广州市第一一七中学、以及华南师范大学附属外国语学校（民办），还有一所黄陂中学正在规划建设当中，预计2020年8月交付使用，将新增约2400个学位。教育资源上，能很好满足该项目居民的需求，学位供应也充足。

▵周边学校

▵黄陂中学效果图

（5）医疗配套
雅居乐·富春山居周边目前有3所三级综合性医院，包括中山附属第三医院岭南医院、黄陂医院，还有一所三甲医院——天河第二人民医院，正在规划建设当中。该医院选址广汕快速路以南，离黄陂地铁站仅900米，预计2022年6月建成使用。

▵天河第二人民医院效果图

（6）不利因素

雅居乐·富春山居南向坐落着一个新塘公墓中华墓园，尽管距离不算近，有的业主受风水等传统思想影响，在买房时会有点忌讳。但风水学上面也有说，非富则贵的人满身正气，不惧邪气入侵，编者觉得都2020年了，消费者越来越理性化，从第三方房产网站也可以看到这些楼栋销售情况也属于比较理想。

其次，据业主爆料，雅居乐·熹玥国际公寓的地下停车场排水系统不畅，甚至有“水漫金山”的情况出现；此外，公寓地下停车场的地面多处凹凸不平，吊顶包鼓，与地面光辉形象很不对称，这些物业的不利因素不加以重视和处理，良好的口碑会被慢慢侵蚀掉！

楼盘户型价值解读

房价：约30000—45000元/m²

▵图源于网易房产

近年来，随着物质生活水平的提高，人们购买力的升级，大多数人对于居住空间的追求，正从原来的“居住需求”向“舒适需求”演变，而富春山居项目正好显著反映了这一趋势。

首先，项目占地30万m²，这在广州目前已属“限量版”住宅区，48栋住宅的户型以豪华的大平层住宅为主，户均面积逾200平方米，多为1层1户或2户设计。楼盘的优点主要表现在，基本每一户都达到了南北通透、视野开阔、楼间距较宽、共享园林空间面积大、自然景观资源丰富等；不足之处主要表现在，因多为大户型，所以物业费总价相对较高，以及随着入住率提升，车位配比不足导致停车位供不应求。

毕竟，高端客户不再盲目追求自身居住空间的宽大，他们迫切希望在水平尺度上进行空间拓展，追求生态型居住空间，不单止内在环境要舒适，外在的小区环境标准也得提高。富春山居所在的地块属于罕见的原生浅丘地形，坡度也适合建半山豪宅，项目很好地利用各项自然要素，将住宅与山脉、园林、水系等融合在一起，通过小区空间设计进而提升业主的生活品质。

户型

部分轻豪宅户型/左右滑动查看更多

（1）轻豪宅133方—199㎡，两楼两户设计，层高3.3—4.1米，中轴式客厅，南北对流。这个户型主要做三房、四房为主，甚至能做到五房，基本把空间做到了极致，适合刚需型，同时对生活舒适的有一定要求的家庭。户型总价肯定比同类型其他楼盘贵，但搭配生态环境好、配套相对完善的高性价比小区，从居住的实用性、功能性和舒适性出发，把空间做到了极致，也是吸引这类人群购买的原因。

部分奢华豪宅户型/左右滑动查看更多

（2）200㎡以上的平层奢华豪宅，楼王户型价位可达千万以上，多为一梯一户设计，楼间距更宽，南北多观景阳台，中轴线设计，居住空间开阔舒适，景观搭配更完善。该户型主要针对资金充裕，对生活舒适度要求高的高端客户，毕竟是“限量版”大盘，投资自住都适宜。

总结
雅居乐·富春山居产品主打轻豪宅与高端系豪宅，目前各个户型基本已售罄，一手房余量不多，二手房交易相对比较活跃。项目7年收官斩获160亿，侧面证明雅居乐·富春山居经得起市场的考验，只要开发商产品硬实力过关，即使贵点也无妨，也反映了购买力提升后，国人对于居住环境的要求日渐提升。其次，随着科学城区位价值的持续升温，势必会带来该区域板块的溢价，编者只是提供参考，各位投资自住还需谨慎！

另外，近年来由于高周转、房屋质量差，不少不良开发商浮出水面，最后买单的都是消费者。诚然，房地产市场的狂热，大部分源于开发商的炒作，编者觉得消费者也应该冷静下来，不为烂尾项目买单，选择真正具有产品力的住宅项目。

附踩盘照片

▲摄/科木朗、拓海

完

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